□南京日报/紫金山新闻记者冯浩

10月31日，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局江苏监管局、国家税务总局南京市税务局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》），自发布之日起施行。

《实施意见》旨在贯彻落实住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步推动我市房地产市场高质量发展。记者了解到，《实施意见》从预售管理、现房销售、项目公司制、主办银行制、土地供应和规划管理、开发建设管理、融资支持、税收政策、部门协调9个方面，对商品住房从拿地到交付的全流程作出系统安排。其中，现房带押销售、规划方案预审查、工程审批提速等创新做法，在已出台同类政策的城市中颇具特色，在充分保障买房人权益前提下，也优化了我市营商环境。

为商品房交易装上“安全锁”

保障买房人权益，是新政最直接的落脚点。新预售项目的购房款要全部进监管账户，项目完成竣工验收、具备交付条件后才解除监管。以2026年8月28日为时间节点，节点后新出让公告的项目，预售门槛提到单体建筑主体结构封顶，个人住房贷款也要等竣工备案后才发放，贷款资金受托支付至监管账户。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按合同约定解除购房合同，要求退还购房资金并承担违约责任。

新政鼓励现房销售。8月28日后新出让公告的项目优先选择现房销售，其他项目鼓励现房销售，让“所见即所得”成为更多购房人的选项。现售定金制同步推行，定金一般不超过销售总价的5%，存入监管账户，房屋具备交付条件后解除监管；开发企业违约不能按期交房的，购房人同样可以解约定金合同、要求退还定金并追究违约责任。

此次新政全环节把控资金安全。其中“项目公司制”这一条从源头堵住资金被抽走的口子：项目交付前，严禁企业总部或其他投资人抽调项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。“主办银行制”则把开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金纳入主办银行资金账户管理，让资金在项目里闭环运转。

为企业化解开发环节资金压力

缓解开发企业压力，着力优化营商环境，此次新政在土地、审批、融资几个环节都给了实招。土地端上，商品住宅用地出让价款可分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴付、不低于成交总价款的50%，两年内缴清全部价款，分期期间不计利息。

审批端优化流程，节省企业时间，提高开发效率。记者了解到，规划方案预审查机制推行后，土地出让预公告及挂牌公告期间企业就可以提前做设计，成交后已通过预审查且不再修改的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见和建设工程规划许可证。抵押预告登记、分户土地使用权集合抵押登记也在推行，常态化开展“交房即交证”，推广“带押过户”；已缴纳部分土地价款的项目，还可以分期分幢办理商品住房销售。

此外，建设审批和验收环节同样在提速。容缺受理、告知承诺、并联预审等举措综合运用将审批周期压下来；具备条件的建筑可按单幢或多幢分批进行规划核实、消防验收及竣工验收备案，具备条件的全装修商品住房项目还可分阶段竣工备案。

融资端则跟着建设周期走。现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度加大，主办银行可结合建设周期确定贷款期限，首次还本日期原则上在竣工备案后，贷款按建设进度分批发放并受托支付至施工单位、材料供应商等，专款专用于项目建设。

新政明确，这些安排不是单个部门的事。市房产局牵头销售制度和预售管理，市建委负责开发建设管理和分段验收办法，市规划资源局负责土地供应和规划配套政策，江苏金融监管局指导主办银行制并监督开发贷款发放使用，市税务局落实税收支持政策，多部门联动把政策送到企业手里。

为助力房地产市场高质量发展注入新动能

记者了解到，在已出台同类政策的城市中，南京的几项创新做法颇受业内关注。现房带押销售、规划方案预审查、工程审批提速目前都是南京市特色做法。

现房带押销售指符合条件的项目在未解除土地抵押或在建工程抵押的情况下，经开发企业、原抵押权银行与购房人三方协商一致，可申请实行带押销售：购房资金统一纳入资金监管机构在项目主办银行开立的监管账户封闭管理，购房人完成交易登记（含抵押变更、设立）后，监管资金优先偿还原抵押银行对应贷款，剩余部分再划转开发企业。

规划方案预审查和规划审批提速的优化作用更是一目了然。业内认为，南京这套“组合拳”既回应了购房人对交付安全的关切，也给开发企业在资金周转和工程进度上节省了时间，对推动房地产市场高质量发展具有样本意义。